Мнение эксперта: редевелопмент и реконструкция

Анастасия Семенченко, сооснователь проектно-конструкторского бюро «М.К.3» рассказала «Линии полета» о ключевых моментах реализации проектов редевелопмента и реконструкции исторических объектов и сравнила российский и французский опыт в этой области.

Проблема редевелопмента и реконструкции промышленных и коммерческих объектов стоит достаточно остро во всех городах с имеющейся исторической застройкой. Особенно актуальна данная проблема для наших главных городов, Москвы и Санкт-Петербурга, ведь Северная столица− это еще и привлекательный туристический центр, где жители сами выступают за сохранение исторического наследия, и при проектировании новых объектов необходимо учитывать не только внешний вид зданий (и стараться его сохранить), но и существующее окружение. Ситуация в Москве с домом Булошникова это наглядно продемонстрировала.

Здания, которые становятся объектами точечного редевелопмента, особенно имеющие историческое значение, требуют самого вдумчивого подхода, но при этом нельзя забывать и о безопасности – ветхий жилой фонд и дореволюционные строения часто таят немало опасных сюрпризов: прогнившие деревянные перекрытия, необходимость полной реконструкции инженерных сетей с целью их соответствия возросшим требованиям. Как правило, необходимы ремонт коммунальных сетей, восстановление инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий и другие работы. Такого же внимания, как оказалось, требуют здания, построенные в позднесоветский и перестроечный периоды. Мы столкнулись с этим на таких объектах, как ВДНХ, бизнес-центр «Романов двор», бизнес-центр «Моховая», новый корпус Французского лицея имени Александра Дюма в Москве.

В Санкт-Петербурге большое значение имеют различные административные ограничения, в первую очередь, если здание находится в историческом центре. Именно поэтому архитекторы должны вдумчиво оценивать реализуемость предлагаемого проекта реновации. Но не стоит забывать о том, что порой после проведенной реконструкции здания и территории, даже поменяв свои функции, станут более привлекательными для жителей города и его гостей, как, например, случилось с Новой Голландией. 

Конец 2018 года также показал тенденцию реконструировать малые формы. Так, в декабре была закончена реконструкция здания гауптвахты на Сенной площади, причем инициировал ее и выполнил за свои средства собственник. Это хороший пример ответственности пользователей здания и, надеюсь, что и в дальнейшем будет больше таких позитивных предложений. В Москве же на ВДНХ начинается реконструкция павильона «Кинопанорама» (который был известен всем гостям города во времена СССР), в которой М.К.3 участвует. Здание сохраняет свой внешний вид, но все инженерные коммуникации станут современными, сохранится и функция кинопоказа, но в новом актуальном формате.

При реновации старых зданий архитекторы часто сталкиваются с рядом проблем – отсутствие какой бы то ни было документации, четкой позиции собственников или администрации – сохранять ли исторический облик или переосмыслить его, с неприятием жителей. Именно поэтому все процессы, предшествующие реконструкции и реновации, должны проходить максимально открыто, с привлечением экспертов. К тому же не следует забывать о том, что часто мы говорим об облике здания, который видоизменялся с течением времени, с перепланировками под новые функции. В этой связи нужно также определиться с тем, какой период эксплуатации здания берется за основу в процессе реконструкции.

Например, во Франции согласно законодательной охране культурного наследия все представляющие ценность исторические здания занесены в специальный реестр. Без согласия Совета архитекторов Франции нельзя вносить никакие изменения и нельзя строить никаких строений в определенной зоне, прилегающей к такому зданию. Второй инструмент сохранения архитектуры – это специфический план на уровне муниципалитета, «местный план урбанизации», в котором определяется свод правил застройки этой коммуны (муниципалитета). В этом документе прописываются правила застройки, вплоть до того, какие материалы использовать. Такие правила позволяют сохранить стиль, свойственный данному городу. Это средство контроля за застройкой, помогающий избежать хаотичной застройки, препятствующий использованию некачественных или неподходящих материалов. При реализации новых проектов и реконструкциях предварительный проект публикуется, заранее готовятся анкеты, которые каждый житель или, к примеру, экологическая ассоциация, может заполнить и выразить свое отношение к проекту. Конечное решение принимает профессиональное сообщество. Процесс не быстрый, но результат виден – сохранение наследия и гармония городской архитектурной среды.